Nhà ở hình thành trong tương lai là mô hình mua bán nhà đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam, thu hút sự quan tâm của nhiều người mua nhà tiềm năng. Tuy nhiên, việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng đi kèm với nhiều quy định và điều kiện chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán. Bài viết dưới đây của Luật sư tư vấn đất đai sẽ cung cấp cho bạn những thông tin pháp lý cơ bản về vấn đề trên.
1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
.png)
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào quá trình sử dụng.
Mặc dù chưa được nghiệm thu và đưa vào quá trình sử dụng, nhưng đây vẫn được xem là một loại tài sản. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại nhưng có các điều kiện, cơ sở nhất định: Quyết định chủ trương, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép xây dựng,..chứng minh nhà ở đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.
Đồng thời, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định về thời gian mở bán của nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được chủ đầu tư thực hiện khi thiết kế nhà được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng.
Xem thêm: Vi phạm nghĩa vụ thanh toán hợp đồng mua bán nhà
2. Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện giao dịch mua bán thì cần đảm bảo các điều kiện sau:
Thứ nhất, chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện đặt ra đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2020.
Thứ hai, đáp ứng các điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh dựa theo các quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, Điều 55, 56, 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, gồm có:
+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
+ Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
+ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
+ Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Thứ ba, hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản.
Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
3. Chế tài xử phạt đối những dự án nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm quy định pháp luật
Một số mức xử phạt hành chính khi có hành vi vi phạm thường gặp trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
Thứ hai, trường hợp chủ đầu tư dự án sử dụng tiền ứng trước của khách hàng không đúng mục đích cam kế thì bị phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.
Thứ ba, không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
Thứ tư, ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản thì bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.
Ngoài ra còn có rất nhiều hành vi vi phạm khác. Đồng thời, có một số trường hợp còn phải chịu hình thức xử phạt bổ sung và phải có biện pháp khắc phục hậu quả. Lưu ý, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
Không chỉ dừng lại ở việc xử phạt hành chính, một số chủ đầu tư cố tình lợi dụng hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai để chiếm đoạt tiền của người mua thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các tội như: Lừa đảo chiếm đoạt tài sản; Lạm dụng tín nhiệm chiếm doạt tài sản;…
Trên đây là những nội dung về một số vấn đề liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM - TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:
Liên hệ qua Hotline:
093 559 6650 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;
096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.
Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:
Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.
Liên hệ qua Zalo - Facebook:
Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!
