Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Giải quyết vấn đề về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán nhà đất).

Tóm tắt câu hỏi:

Ngày 23/9/2020 vợ chồng ông bà La Văn Tr chuyển nhượng cho tôi 1 phần đất có diện tích 64,4m2 và căn nhà gắn liền với đất với giá 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng). Tôi và vợ chồng ông Tr có ký giấy tay hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) 300.000.000 đồng, hẹn 02 tháng sau sẽ chồng đủ tiền. Nếu trong thời gian này ông Tr vi phạm thì sẽ phải trả cọc gấp đôi.

Sau đó, tôi chưa đưa hết phần tiền còn lại và chưa quá 02 tháng thì bên vợ chồng ông Tr đã bán tài sản trên cho ông Hoàng Duy T với giá 1 tỷ 300 triệu đồng.

Tôi đến gặp vợ chồng ông bà để hỏi chuyện thì ông bà Tr cho rằng việc ký giấy tay hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chỉ là giao kèo vậy chứ không có giá trị pháp lý. Ông bán được giá cao hơn nên không chờ, mua bán thì cái nào có lợi ông làm.

Vợ chồng ông Tr cho rằng việc ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nếu chưa công chứng thì hoàn toàn không có giá trị pháp lý nên ông chỉ cần trả lại tôi 300 triệu là mọi chuyện đã được giải quyết xong. Mong luật sư giải thích và cho tôi biết trong việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trên vợ chồng ông Tr nói như vậy là đúng hay sai Luật?

Luật sư tư vấn:

1/ Căn cứ pháp lý để giải quyết vấn đề về Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: Điều 117; Điều 119; Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

2/ Đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Pháp luật không bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực kể cả hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Trường hợp các bên chỉ ký giấy tay thì HĐ đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý, theo Điều 328 BLDS 2015.

Tuy nhiên trên thực tế tham gia tố tụng tại Tòa án thì Luật sư khuyến khích các bên nên đi công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, bởi điểm lợi về chứng minh chứng cứ, đó là khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng đặt cọc đã được công chứng được coi là chứng cứ không cần chứng minh; còn hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giấy tay nhiều khi xảy ra tranh cãi vì 1 bên cho rằng chữ ký giả, phải giám định chữ ký chữ viết.

Đối với những việc đặt cọc liên quan mua bán những tài sản giá trị thấp hoặc giao kết những vụ việc, hợp đồng nhỏ nếu có tranh chấp thì thiệt hại cũng không quá lớn. Nhưng đối với tài sản là đất đai, nhà ở hầu như đều có giá trị cao khi xảy ra mâu thuẫn việc chứng minh về các chứng cứ để cung cấp cho Tòa thì những hợp đồng được công chứng bao giờ cũng mang lại lợi thế nhất định.

3/ Về trường hợp tranh chấp của bạn thì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nêu trên đã có hiệu lực theo quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 BLDS 2015:

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo Luật định thì hình thức của hợp đồng đặt cọc nhà đất của bạn không cần phải công chứng, do đó nếu đáp ứng đủ các điều kiện như đã nêu về chủ thể, về sự tự nguyện, về mục đích không vi phạm pháp luật thì hợp đồng trên đã có hiệu lực, có giá trị pháp lý.

4/ Về số tiền 300 triệu đồng mà vợ chồng ông Tr đã nhận cọc của bạn theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, căn cứ vào khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015: 

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Tại đây có quy định về việc “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Do đó, theo các điều luật đã đưa ra về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng Tr phải thực hiện theo đúng nội dung hợp đồng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là trả lại cho bạn 300 triệu đồng và khoản tiền tương đương với tiền cọc là 300 triệu đồng tiếp tổng cộng 600 triệu đồng.

Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Dịch vụ Luật sư đất đai và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật TNHH VIVA của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp.Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 – Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!