Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Thực tế, việc người cho thuê đột ngột đòi lại nhà thuê khi chưa đến hạn có lẽ không phải trường hợp hiếm gặp. Vậy khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà nên giải quyết như thế nào? Các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không? Hãy cùng Luật sư tư vấn đất đai của chúng tôi tìm hiểu thêm quy định pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

Tình huống: Chào luật sư, tháng 5 năm nay tôi có thuê một căn nhà của anh T để ở và buôn bán. Chúng tôi có làm hợp đồng thuê nhà hạn là tháng 5 năm sau. Tuy nhiên, giờ anh T đòi tăng tiền thuê nhà, sau đó vì thấy tôi không đồng ý nên anh T đã đòi lại nhà và yêu cầu tôi phải dọn đi trong vòng 1 tuần. Vậy bây giờ tôi phải làm sao? Tôi có được quyền yêu cầu anh T bồi thường cho mình không?

1. Quy định pháp luật về tranh chấp hợp đồng thuê nhà

1.1. Quy định về điều chỉnh giá thuê nhà ở khi chưa hết hạn hợp đồng

Căn cứ khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc điều chỉnh giá thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng, cụ thể như sau:

“Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên tự thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật”.

Theo đó, nếu hợp đồng thuê nhà không có bất kỳ thỏa thuận nào khác về việc điều chỉnh giá thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng thì bên cho thuê chỉ được điều chỉnh giá thuê (tăng hoặc giảm) khi đáp ứng đủ hai điều kiện sau:

- Chưa hết hạn thuê mà bên cho thuê nhà cải tạo lại nhà;

- Bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên vắng mặt

1.2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Căn cứ Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cụ thể như sau:

Đối với bên cho thuê:

Trong thời gian thuê, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu thuộc các trường hợp sau:

- Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa;

- Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà ở.

Đối với bên thuê:

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà, bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày. Nếu không thực hiện mà có thiệt hại thì phải bồi thường trừ khi có thỏa thuận khác.

Xem thêm: Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Như đã phân tích ở trên, trong trường hợp của bạn, nếu hợp đồng thuê nhà của bạn và anh T không có bất kỳ thỏa thuận nào khác về việc điều chỉnh giá thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng thì anh T chỉ được tăng giá thuê nhà khi đáp ứng đủ hai điều kiện:

- Chưa hết hạn thuê mà anh T cải tạo lại nhà;

- Bạn đồng ý cho anh T tăng giá thuê nhà.

Do đó, nếu bạn không đồng ý với việc tăng giá thuê nhà thì anh T không được quyền tự ý tăng giá.

Bên cạnh đó, việc anh T đòi lại nhà vì lý do bạn không đồng ý với việc tăng giá thuê nhà được xem là hành vi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Đồng thời, lý do mà anh T đưa ra không nằm trong các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 như đã phân tích ở trên. Do đó, hành vi đòi lại nhà khi đang còn trong thời hạn hợp đồng của anh T là trái pháp luật.

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích của mình, bạn có thể lựa chọn một trong những phương thức giải quyết sau:

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà bạn ở có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu anh T tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không báo trước cho bạn theo thoả thuận. Bên cạnh đó, căn cứ Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc tự ý tăng tiền trọ trước hạn của anh T gây ra thiệt hại cho bạn thì bạn còn có thể đòi bồi thường thiệt hại thực tế xảy ra;

- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

Trên đây là những quy định pháp luật và phân tích của chúng tôi về hướng xử lý tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư và chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật TNHH VIVA, Quý khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!