Luật Đất đai 2024, một trong những văn bản pháp luật quan trọng nhất của năm, đã và đang tạo ra những làn sóng mới trên thị trường bất động sản. Với những quy định thay đổi sâu rộng, luật này hứa hẹn sẽ định hình lại bức tranh thị trường trong những năm tới. Vậy những thay đổi cụ thể nào sẽ tác động đến các nhà đầu tư, người mua nhà và thị trường nói chung? Bài viết này của Luật sư tư vấn đất đai sẽ cung cấp cho bạn những thông tin pháp lý cơ bản về vấn đề trên.
1. Các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường
.png)
Nếu như theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất, chính phủ sẽ là cơ quan ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Thì theo Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, Chính phủ trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất. Đối với thị trường bất động sản thì đây là quy định có lợi, vì việc trao quyền xác định giá đất cho các địa phương là phù hợp với tình hình thực tiễn, khách quan ở mỗi địa phương, từ đó mà đưa ra mức giá phù hợp, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Đồng thời, quy định này còn thúc đẩy quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, từ đó đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.
2. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp
Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với cá nhân, tổ chức khi kinh doanh bất động sản thì cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế cho Nhà nước. Hiện nay, tại Việt Nam còn tồn tại số lượng lớn bất động sản thuộc sở hữu hộ gia đình, sở hữu chung hoặc chưa được phân chia theo thừa kế, vì vậy sẽ dễ dẫn đến những tranh chấp trên thực tế, vì hộ gia đình không thuộc đối tượng được miễn thành lập doanh nghiệp theo luật mới. Điều này đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện các nghị định hướng dẫn chi tiết về các đối tượng kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp trong Luật Đất đai nói chung và Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng.
Xem thêm: 08 điểm mới của Luật đất đai 2024 có lợi cho người dân
3. Chính phủ có chính sách quyết liệt đảm bảo đủ đất công nghiệp
Hiện nay, xu hướng đẩy mạnh phát triển công nghiệp không chỉ tác động vào sự chuyển dịch kinh tế mà cơ cấu các nhóm đất cũng có sự thay đổi. Dựa trên toàn bộ nội dung của Luật Đất đai 2024, có thể thấy nhà nước quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo nguồn cung phục vụ cho các ngành công nghiệp đang được đẩy mạnh phát triển. Nhờ các quy định tối ưu trong Luật Đất đai mới mà cơ sở hạ tầng được cải thiện, thị trường ở các tỉnh được mở rộng giúp tăng sức cạnh tranh, đảm bảo sự phát triển đồng đều ở các địa phương. Điều này giúp cải thiện tình trạng các khu công nghiệp chỉ tập trung chủ yếu ở một số địa phương mà có sự phân bổ đồng đều hơn.
Xem thêm: Tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc
4. Nhà đầu tư trong nước và quốc tế xem xét chuyển đổi thành các khu công nghiệp xanh
Không chỉ chịu sự chi phối của Luật Đất đai mới, mà thị trường trong nước còn chịu sự tác động về yếu tố bảo vệ môi trường. Cụ thể, Việt Nam cam kết thực hiện mục tiêu “Net Zero” - Mức phát thải ròng bằng “0” vào năm 2050, vì vậy tháng 4/2024, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đề xuất dự Luật Khu công nghiệp, khu kinh tế nhằm hướng tới tạo điều kiện cho Việt Nam xây dựng những khu công nghiệp lớn đáp ứng yêu cầu phát triển chuỗi cung ứng cũng như phát triển kinh tế xanh. Tuy nhiên, việc chuyển đổi các khu công nghiệp thành mô hình nói trên cũng gặp phải nhiều khó khăn trên thực tế, vì từ lâu các khu công nghiệp này đã tiến hành theo mô hình truyền thông, đồng thời chi phí để chuyển đổi thành các dự án xanh là rất lớn, điều này cũng đòi hỏi việc ban hành các quy định chặt chẽ để điều tiết vấn đề trên.
5. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng
Theo quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật đất đai 2024 vẫn quy định "khu đô thị" và "khu dân cư nông thôn" thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật đã làm rõ tính chất khu đô thị phải đồng bộ hạ tầng và xác định theo quy định pháp luật về xây dựng, đó là "thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn".
Vì vậy, có thể thấy việc thu hồi đất chỉ được đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.
Ngoài những thay đổi điển hình trong Luật đất đai 2024 như đã đề cập ở trên, thì còn những thay đổi khác được quy định cụ thể trong Luật đất đai mới, mọi người có thể tìm đọc và có sự so sánh giữa Luật Đất đai của hai khung thời gian trên.
Trên đây là bài viết của Luật sư tư vấn đất đai về vấn để thay đổi thị trường bất động sản khi áp dụng luật mới. Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ KỊP THỜI - TẬN TÂM - TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ:
Liên hệ qua Hotline:
093 559 6650 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;
096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.
Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:
Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.
Liên hệ qua Zalo - Facebook:
Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!
