Những điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất (P1)

Tôi dự định mua một thửa đất tại xã X, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên đây là lần đầu tiên tôi mua đất nên rất bối rối với các quy định pháp luật có liên quan, tôi cần phải lưu ý những vấn đề cơ bản gì? Xin luật sư tư vấn giúp tôi, xin cảm ơn.

Trả lời:

Để nắm được các vấn đề cơ bản khi có nhu cầu mua bán nhà đất, bạn cần lưu ý xác định được các yêu cầu như sau:

1. Xác định loại đất, mục đích sử dụng đất trước khi mua bán nhà đất

Khi có nhu cầu mua bán nhà đất, bạn cần lưu ý xác định được thửa đất muốn mua thuộc loại đất nào theo quy định tại Điều 10 và lưu ý Điều 191 Luật đất đai 2013 về Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo đó căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được phân loại thành hai nhóm chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, trong đó lại được phân loại thành các nhóm đất với các mục đích sử dụng cụ thể khác nhau, không phải loại đất nào bạn cũng có thể mua do đó một số loại đất chủ đất phải đáp ứng một số điều kiện nhất định mới được sử dụng.

Bạn cần lưu ý đối với một số loại đất nông nghiệp đặc thù như đất trồng lúa nếu bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa này. 

Bạn không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Xem thêm: Những điều cần lưu ý trước khi mua bán nhà đất (P2)

2. Xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất sau khi mua bán nhà đất để chuẩn bị các giấy tờ cần thiết khi giao dịch

Sau khi đã xác định được thửa đất mà bạn có nhu cầu mua thuộc loại đất nào, phù hợp với mục đích sử dụng của bạn thì bạn cần xác định chủ sử dụng quyền sử dụng đất này là đối tượng nào. Tuy đây là bước đơn giản trong những điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất nhưng không dễ xác định đối với các đối tượng đặc biệt như pháp nhân hoặc các tổ chức khác.

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013 và cách phân loại các chủ thể của Bộ luật Dân sự có thể thấy người sử dụng đất tuy có nhiều nhóm nhưng chung quy sẽ có 3 nhóm chính là cá nhân, pháp nhân (ví dụ các công ty) và tổ chức không có tư cách pháp nhân (ví dụ doanh nghiệp tư nhân, các quỹ…). 

Đối với từng loại chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có thành phần hồ sơ khác nhau. 

Ví dụ đối với cá nhân sẽ phải chứng minh tình trạng hôn nhân đang độc thân hay đã kết hôn, từ đó có thể xác định tài sản này là tài sản chung hay tài sản riêng. 

Đối với pháp nhân cần xác định loại hình pháp nhân, nếu đó là công ty thì loại hình công ty là gì? Công ty TNHH hay công ty cổ phần, công ty hợp danh… Công ty đó có chức năng kinh doanh bất động sản hay không?

Đối với chủ thể là hộ gia đình cần xác định các cá nhân thuộc hộ gia đình đó theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

3. Cần lưu ý kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất cần mua trước khi khi mua bán nhà đất

Lưu ý kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất cần mua là một bước rất quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất, bạn cần thực hiện đầy đủ và kỹ lưỡng để tránh xảy ra tranh chấp, thiệt hại về tiền bạc, thời gian sau này.

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, … quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, … quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Tuy nhiên cần lưu ý đối trường hợp bên bán nhận thừa kế tuy không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được mua bán nhà đất này.

Khi chủ sử dụng đất chưa đóng thuế đất phi nông nghiệp hằng năm hay nợ tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì không thể bán nhà đất đó cho người khác nếu chưa hoàn tất các nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Bạn cần tra cứu quy hoạch tại địa phương nơi có nhà đất đó khi có ý định mua, việc mua nhà đất trong quy hoạch còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của bạn. Nếu mục đích mua nhà đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy nhà đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng. (Căn cứ Điều 49 Luật đất đai năm 2013)

Một bước rất quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất là phải kiểm tra xem có đang bị tranh chấp đất đai hay không, tuy nhiên hiện nay chưa có một nguồn thông tin thống nhất và chính xác nhất đối với việc tra cứu này, vì vậy bạn có thể tìm hiểu thông tin qua các nguồn sau:

• Các chủ đất liền kề của thửa đất;
• Cán bộ địa chính xã, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn;
• Cùng với chủ đất đến phòng tài nguyên môi trường để hỏi về tình trạng pháp lý của thửa đất;
• Các công ty dịch vụ bất động sản…

Đồng thời đăng ký kiểm tra thông tin trên hệ thống/cổng thông tin điện tử của:

• UBND cấp xã;
• Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện;
• Các phòng hoặc văn phòng công chứng…

Như vậy, trên đây chúng tôi đã hướng dẫn một số lưu ý cơ bản mà các bạn cần nắm khi gặp vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà đất. Tuy nhiên đây chỉ là các hướng dẫn cơ bản theo quy định pháp luật, trong từng trường hợp cụ thể thì còn phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau.

Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư đất đai và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật TNHH VIVA của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!