Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng uỷ quyền

Hiện nay, nhằm tránh các loại thuế khi thực hiện việc chuyển nhượng đất, nhiều người đã lách luật, dùng hợp đồng ủy quyền khi thực hiện mua bán đất. Điều này đã giúp họ giảm được rất nhiều khoản phí nhưng lại đem tới rất nhiều những rủi ro sau này. Thông qua bài viết Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng uỷ quyền, Luật sư Đất đai của chúng tôi sẽ đưa ra một số thông tin về vấn đề trên, xin mời quý khách theo dõi!

1. Hợp đồng ủy quyền là gì?

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Chủ thể của hợp đồng ủy quyền có thể là cá nhân hoặc pháp nhân. Các bên tham gia trong quan hệ hợp đồng ủy quyền gồm bên ủy quyền và bên được ủy quyền.

2. Có được mua đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Việc chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất này sang người, tổ chức khác được thực hiện thông qua các giao dịch theo quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013, theo đó người sử dụng đất được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Thêm vào đó, theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, một trong những bước quan trọng khi thực hiện đăng ký vào sổ địa chính là phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, có thể thấy rằng việc các bên thực hiện mua đất bằng hợp đồng ủy quyền là không trái với quy định của pháp luật nhưng việc giao kết hợp đồng ủy quyền sẽ phát sinh nhiều rủi ro về sau.

Xem thêm: Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

3. Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền

3.1. Hợp đồng không có hiệu lực pháp luật

Như đã đề cập, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Vì thế, cần phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu thực hiện giao kết bằng hợp đồng ủy quyền, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu vì không đáp ứng được yêu cầu về mặt hình thức.

3.2. Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu báo trước một thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.

Có thể thấy rằng khi một trong hai bên không còn muốn tiếp tục quan hệ hợp đồng ủy quyền nữa, pháp luật cho phép các bên có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào. Khi bên ủy quyền không còn ý định giao kết hợp đồng nữa, họ hoàn toàn có thể lấy lại tài sản của mình vì tư cách của chủ sở hữu của họ đối với tài sản vẫn chưa hề mất đi, điều này sẽ gây ra thiệt hại rất lớn đối với bên nhận ủy quyền.

3.3. Hợp đồng chấm dứt nếu một bên chết

Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng sẽ chấm dứt khi: “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt khi chẳng may một trong các bên chết và quyền sử dụng thửa đất lúc này được xác định là di sản thừa kế và sẽ xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế, khi đó các quyền đối với mảnh đất sẽ không còn đối với người được ủy quyền.

3.4. Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn

Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền chỉ nhân danh bên ủy quyền thực hiện các quyền như sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp hai bên chưa thỏa thuận hết các quyền của mình trong hợp đồng và người được ủy quyền không nhận được các quyền đáng lẽ ra mình phải có. Ngoài ra, đối tượng của giao dịch ủy quyền là những hành vi pháp lý không bị pháp luật cấm và không trái với đạo đức xã hội. Người được ủy quyền chỉ được thực hiện những nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng, nếu vượt quá nội dung được ủy quyền, người đó sẽ phải bồi thường thiệt hại cho người ủy quyền.

Xem thêm: Những điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất

Trên đây là nội dung phân tích về các Rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền. Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ tận tình đến từ đội ngũ Luật sư Đất đai giàu kinh nghiệm của công ty!

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 094 221 7878 - Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!