Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một tranh chấp khá phổ biến, đặc biệt là trong những năm gần đây. Tranh chấp này phát sinh khi một trong các bên vi phạm hợp đồng hoặc xâm phạm đến quyền và lợi ích của bên còn lại. Để có thể hiểu rõ hơn về thủ tục khởi kiện và những quy định pháp luật có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Luật sư tư vấn Đất đai của chúng tôi sẽ giải đáp cho bạn qua tình huống dưới đây.

Tình huống khách hàng:

Ngày 19/02/2018, tôi có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng mảnh đất diện tích 50 m2 của  anh B. Hợp đồng đã được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai và tôi cũng đã trả tiền thuê như thỏa thuận. Kể từ tháng 02/2018, anh B đã giao quyền sử dụng đất cho tôi. Khi nhận đất, tôi có đầu tư các tài sản trên đất như lát gạch nước, nhà vệ sinh,... Đến tháng 7/2018, anh B tự ý chấm dứt hợp đồng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà không thông báo với tôi. Vậy, tôi có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê và buộc anh B bồi thường thiệt hại cho tôi không?

1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 có quy định “tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự” sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Quan hệ tranh chấp trong trường hợp này là “tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc cho thuê quyền sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trong trường hợp trên, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bạn và anh B đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Do đó, hợp đồng này đã phát sinh hiệu lực.

Bên cạnh đó, tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các trường hợp hợp đồng chấm dứt, trong đó bao gồm “hợp đồng chấm dứt do hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện. 

Xét thấy ở tình huống trên, vào tháng 7/2018, anh B đã chuyển nhượng đất cho người khác và đã tự ý chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trước thời hạn. Hành vi của anh B là đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, việc bạn khởi kiện tại Tòa án là có cơ sở.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Ở trường hợp của bạn, anh B đã đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có bất kỳ thông báo nào đến cho bạn. Bạn phát hiện sự việc nên mới tìm anh B và bị yêu cầu trả lại tài sản thuê. Do đó, anh B được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải bồi thường thiệt hại cho bạn. Vì bạn không đề cập đến vấn đề thiệt hại nên Tòa án sẽ không giải quyết vấn đề bồi thường.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê. Theo đó, bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. Đối với tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bạn và anh B, bạn đã đầu tư các tài sản trên mảnh đất thuê và đã sử dụng trong suốt quá trình thuê. Bên cho thuê không có bất kỳ biểu hiện phản đối nào về việc này. Do đó, khi hợp đồng chấm dứt, bạn có quyền yêu cầu bên cho thuê – anh B thanh toán chi phí hợp lý.

Xem thêm: Thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

2. Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thực chất là tranh chấp về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Do đó, việc giải quyết theo phương pháp hòa giải là không bắt buộc. Các bên tranh chấp có thể tiến hành thương lượng để tìm ra hướng giải quyết chung. Trường hợp không thể thương lượng thì các bên có thể khởi kiện tại Tòa án.

Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại Tòa án được quy định tại Điều 189, 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

+  Đơn khởi kiện theo mẫu;

+ Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.

+ Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo: sổ đỏ hoặc các giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, văn bản đo đạc, hồ sơ địa chính.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải gửi thông báo xác nhận đã nhận đơn khởi kiện cho người khởi kiện biết. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định:

+ Sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

+ Thụ lý vụ án;

+ Chuyển hồ sơ lên Tòa án có thẩm quyền nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

+ Trả lại đơn khởi kiện nếu vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Trả kết quả

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Xem thêm: Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Trên đây là những phân tích và quy định về thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nếu trong quá trình tham gia giải quyết tranh chấp mà khách hàng cần sự hỗ trợ và giúp đỡ, hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!