Tranh chấp đất đai khi xây dựng nhà ở và hướng xử lý giải quyết

Tranh chấp đất đai khi xây nhà là một trong những tranh chấp dân sự khá phổ biến hiện nay. Trên thực tế, khi giải quyết vấn đề này, có rất nhiều khách hàng gặp vấn đề khó khăn trong việc tự mình giải quyết và tìm hiểu các quy định pháp luật. Dưới đây là một tình huống thường gặp của khách hàng gửi về cho Saigon Law Office mà Luật sư tư vấn Đất đai chúng tôi sẽ giải đáp như sau:

Tình huống khách hàng: Gia đình tôi đang sinh sống trong một căn nhà cấp 4 quận Bình Thạnh, TP HCM. Gần đây, hàng xóm của tôi – ông A đang tiến hành xây dựng lại ngôi nhà của họ. Trong quá trình xây dựng, nhà này đã xây dựng lấn sang đất nhà tôi 2m. Tôi đã ngăn cản nhưng họ vẫn cố chấp. Vậy, tôi phải làm như thế nào để lấy lại được phần đất bị lấn chiếm?

1. Quy định của pháp luật về hành vi tranh chấp đất đai khi xây nhà

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Luật đất đai 2013 đã có nhiều quy định điều chỉnh, trong đó có nguyên tắc sử dụng đất. Cụ thể, tại Điều 6 Luật đất đai 2013 có quy định nguyên tắc “không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh”.

Có thể thấy, bên cạnh việc bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, Luật đất đai còn quy định về nguyên tắc bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Ngoài ra, tại Điều 12 Luật đất đai 2013 còn quy định về những hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

Như vậy, việc xây nhà trên phần đất lấn chiếm của người khác đã vi phạm vào điều cấm của Luật đất đai 2013. Do đó, tùy vào tính chất và mức độ mà hành vi này có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.

Về hình thức xử phạt:

- Xử phạt hành chính

Căn cứ khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 28/01/2022 về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Theo đó, đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác thì sẽ bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Trong trường hợp sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính, dù được người có thẩm quyền yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm những vẫn không tuân theo thì sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

- Xử lý hình sự

Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai được quy định tại Điều 228 Bộ luật hình sự (BLHS) 2015. Theo đó, người nào lấn chiếm đất, sử dụng đất trái với quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án phạm tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

- Biện pháp khắc phục hậu quả và hình thức xử phạt bổ sung

Căn cứ theo khoản 14, 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì chủ nhà sẽ phải buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm và có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng.

Như vậy, tùy vào mức độ cụ thể mà ông A có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử lý hình sự. Bên cạnh đó, ông A có thể bị buộc dỡ bỏ công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm và trường hợp nghiêm trọng hơn có thể bị tước giấy phép xây dựng.

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi xây nhà

Đối với trường hợp xảy ra tranh chấp đất khi xây nhà, cụ thể tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu các bên không hòa giải được thì người bị lấn chiếm gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Ủy Ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Bên cạnh đó, tại Điều 203 Luật đất đai 2013 còn quy định về trường hợp tranh chấp đất đai khi xây nhà đã hòa giải nhưng không thành. Khi đó, nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ tại Điều 100 Luật này thì do Tòa án nhân dân (TAND) giải quyết. Ngược lại, đương sự chỉ có thể chọn một trong hai cách là gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện đối với tranh chấp đất đai khi xây nhà nếu đất tranh chấp có sổ đỏ được quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

+ Đơn khởi kiện theo mẫu;

+ Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị.

+ Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai 2013, văn bản đo đạc, hồ sơ địa chính (nếu có).

+ Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và chữ ký của các bên tranh chấp.

Theo khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định tranh chấp đất đai khi xây nhà nếu đất tranh chấp không có sổ đỏ sẽ được giải quyết dựa trên chứng cứ về nguồn gốc đất, diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,...

Như vậy, bạn và ông A có thể tự hòa giải với nhau hoặc hòa giải thông qua UBND cấp xã. Trường hợp hòa giải không thành có thể khởi kiện yêu cầu TAND hoặc UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Xem thêm: Quy định pháp luật về Hòa giải tranh chấp đất đai

3. Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai khi xây nhà

Để giải quyết tranh chấp đất đai khi xây nhà, các Luật sư của chúng tôi sẽ hỗ trợ các công việc sau:

- Tư vấn các quy định pháp luật đất đai và các vấn đề khác có liên quan để các bên có thể tiến hành tự hòa giải.

- Tư vấn về các thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai khi xây nhà và hỗ trợ khách hàng khi có nhu cầu.

- Tham gia tố tụng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Xem thêm: Quy định về đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Trên đây là những phân tích và quy định về vấn đề tranh chấp đất đai khi xây nhà và hướng xử lý giải quyết. Nếu trong quá trình tham gia giải quyết tranh chấp mà khách hàng cần sự hỗ trợ và giúp đỡ, hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline: 

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn; 

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook: 

Zalo: 094 221 7878 - Facebook: Saigon Law Office 

Liên hệ qua Email: 

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com