Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng

12/09/2021 - 11:09:51 PM | 2567

Các quy định về pháp luật dân sự và luật đất đai hiện nay không có quá nhiều ràng buộc cũng như quy định quá chi tiết về hợp đồng đặt cọc. Trong các giao dịch mua bán thì giao dịch về nhà đất được xem là một giao dịch quan trọng vì tài sản có giá trị lớn và đi kèm nhiều điều kiện pháp lý hơn là những loại tài sản khác.

Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu được mức độ quan trọng và nắm rõ được các quy định liên quan đến vấn đề này nên việc xảy ra tranh chấp là điều khó tránh khỏi trong đó có Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng.

Hy vọng thông qua phần thắc mắc của khách hàng các bạn sẽ rõ hơn về vấn đề Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

1. Câu hỏi của khách hàng về Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Ngày 20/10/2019 tôi mua của ông T.V.M phần đất có diện tích 70m2 tại huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai và căn nhà gắn liền với đất với giá 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng). Vì là chỗ quen biết, tôi chỉ đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng, tôi đặt cọc cho ông M 200 triệu đồng chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng với nội dung “Cọc tiền mua thửa đất 70m2 tại huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai và căn nhà” và không lập văn bản. Tôi hẹn với ông M 02 tháng sau sẽ chồng đủ tiền.

Sau đó, chưa quá 02 tháng thì bên ông M đã bán tài sản trên cho ông H.D.T với giá 1 tỷ 500 triệu đồng. Tôi đến gặp ông bà để hỏi chuyện thì ông cho rằng việc cọc mua bán nhà đất trên chỉ là giao kèo vậy chứ không có giá trị pháp lý. Ông bán được giá cao hơn nên không chờ, mua bán thì cái nào có lợi ông làm. Ông M cho rằng việc cọc liên quan đến nhà đất nếu chưa lập thành văn bản thì hoàn toàn không có giá trị pháp lý.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không được lập thành văn bản có giá trị pháp lý hay không? Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết cho tôi?

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

2. Căn cứ pháp lý để giải quyết vấn đề Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng:

Điều 119; Điều 328 Bộ luật dân sự 2015; Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Trước hết để xem xét hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng trên đã có giá trị pháp lý hay chưa nên đi vào phần hình thức của một giao dịch dân sự.

Giao dịch dân sự được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau chứ không chỉ thể hiện bằng văn bản mới hình thành nên một giao dịch dân sự. Có thể được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể trừ Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Luật định như vậy để xác định một biểu hiện ra bên ngoài của một hành vi nhất định sẽ được xác lập dưới nhiều hình thức khác nhau miễn sao khi có tranh chấp các bên chứng minh được việc xác lập các giao dịch này là tồn tại, là có thực.

Do đó, việc giao kết với nhau và không thể hiện bằng văn bản rằng bạn sẽ mua thửa đất của ông M mà không lập văn bản cũng đã hình thành nên một hợp đồng thông qua việc bạn đã chuyển khoản với nội dung “Cọc tiền mua thửa đất 70m2 tại huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai và căn nhà”. Đồng thời xét đến hình thức của hợp đồng đặt cọc thì Pháp luật không bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực.

Như vậy việc ông M căn cứ vào vấn đề hợp đồng cọc này không được lập thành văn bản để cho rằng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng không có giá trị pháp lý là trái với quy định của Bộ luật dân sự.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất của Tòa án:

Theo Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện vì tranh chấp hợp đồng là tranh chấp dân sự theo khoản 3 Điều 26 của luật này.

Riêng đối với hợp đồng đặt cọc mua bán đất, Tòa án giải quyết là Tòa án cấp huyện nơi có đất theo Điều 203 luật đất đai 2013.

Còn đối với hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.

3. Kết luận về vấn đề tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng

Như vậy, xét về hình thức và nội dung giao dịch dân sự liên quan đến hợp đồng cọc mua bán nhà đất của bạn là có giá trị pháp lý theo quy định. Đồng thời nếu bạn muốn khởi kiện để giải quyết việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất của bạn.

Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

- Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

- Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp.Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!