Tranh chấp về đòi tiền cọc mua đất và hướng giải quyết

Tranh chấp về đòi tiền cọc mua đất diễn ra phổ biến do nhiều nguyên nhân khác nhau phát sinh từ các bên tham gia hợp đồng đặt cọc mua đất. Để giải đáp thắc mắc của khách hàng liên quan đến vấn đề đòi tiền cọc mua đất, thông qua bài viết sau đây, Luật sư Đất đai sẽ tư vấn, hỗ trợ nhiệt tình đến quý khách hàng về hướng giải quyết tranh chấp về đòi tiền cọc mua đất theo quy định của pháp luật.

1. Tranh chấp đòi tiền cọc mua đất do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.

Hiện nay, không ít trường hợp người không có quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất làm kết quả không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên xảy ra tranh chấp đòi tiền cọc mua đất dẫn đến hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể bị tuyên vô hiệu.

Tình huống: Ngày 20/4/2021 ông L và ông M ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất với nội dung ông M giao cho ông L 80 triệu đồng để đặt cọc mua đất đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 20/6/2021. Đến ngày 20/6/2021 hai bên lập hợp đồng mua bán đất đai và ra văn phòng công chứng làm thủ tục. Văn phòng công chứng từ chối thực hiện thủ tục cho hai ông với lý do GCNQSDĐ cấp cho "Hộ ông L", trong hộ gia đình ông L tại thời điểm cấp sổ đỏ có 4 người, do đó phải bổ sung văn bản của những người còn lại có nội dung đồng ý để ông L đại diện bán đất thì hồ sơ mới đầy đủ nhưng các thành viên trong gia đình không đồng ý. Ông M muốn đòi lại tiền đặt cọc mua đất nhưng Ông L không chịu trả.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hướng giải quyết:

Trong tranh chấp về đòi tiền cọc mua đất này, ông L và ông M đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho "Hộ ông L", trong hộ gia đình ông L tại thời điểm cấp sổ đỏ có 4 người, do đó phải bổ sung văn bản của những người còn lại có nội dung đồng ý để ông L đại diện bán đất nhưng mọi người trong gia đình ông L không đồng ý.

Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”.

Như vậy, với tranh chấp đòi tiền cọc mua đất thì hợp đồng chuyển nhượng đất của ông A và bà B thuộc trường hợp hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

Như vậy, trong tranh chấp đòi tiền cọc mua đất trên, hợp đồng chuyển nhượng đất của L và M bị vô hiệu. Ông M được đòi lại tiền đặt cọc mua đất, ông L phải hoàn trả tiền đặt cọc mua đất cho ông M số tiền 80 triệu đồng. Trường hợp chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả là 80 triệu đồng. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.

2. Tranh chấp đòi tiền cọc mua đất vì hết thời hạn đặt cọc nhưng bên bán không tiến hành các thủ tục chuyển nhượng đất

Tình huống: Vào ngày 15/6/2019, tôi có thỏa thuận với ông P để mua đất thuộc thửa tỉnh Đồng Nai, do ông P đứng tên với giá bằng 700 triệu đồng. Hai bên đồng ý tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc, tôi đã đưa đủ tiền cọc cho ông P là 90 triệu đồng, do lúc đó GCNQSDĐ của ông P đang thế chấp tại Ngân hàng T nên hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 15/6/2019 để ông P lấy GCNQSDĐ ra để ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho tôi. Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông P không chuyển nhượng đất cho tôi, mà đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên người khác. Vậy xin hỏi Luật sự rằng tôi được đòi tiền cọc mua đất không và số tiền ông P phải bồi thường cho tôi bao nhiêu?

Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng

Hướng giải quyết:

Thứ nhất, với tranh chấp đòi tiền cọc mua đất thì hợp đồng đặt cọc được ông P và bạn thực hiện trên tinh thần tự nguyện, không trái pháp luật hay đạo đức xã hội, việc ký kết hợp đồng nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và có thời hạn là phù hợp với Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

Thứ hai, với tranh chấp đòi tiền cọc mua đất thì trong thời hạn giao kết để thực hiện hợp đồng là 30 ngày kể từ ngày 15/6/2019 đến 15/7/2019 thì ông P đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa số ở tỉnh Đồng Nai (là tài sản đặt cọc) cho người khác.

Từ những nhận định trên cho thấy việc ông P là từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán đất, vì trong thời hạn đặt cọc ông P đã chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho người khác nên bạn có thể đòi tiền cọc mua đất, yêu cầu TAND có thẩm quyền giải quyết buộc ông P phải trả lại số tiền đặt cọc là 90 triệu đồng và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc – tức số tiền phạt cọc là 90 triệu đồng, tổng cộng bằng 180 triệu đồng là có căn cứ cơ sở, phù hợp với khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư tư vấn đất đai xoay quanh tranh chấp về đòi tiền cọc mua đất. Hy vọng qua bài viết có thể cung cấp thêm thông tin cho quý khách về hướng giải quyết đòi tiền cọc mua đất. Nếu cần sự giúp đỡ tư vấn của luật sư, quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI-TẬN TÂM-TRÁCH NHIỆM. Cách thức liên hệ: 

Liên hệ qua Hotline: 

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn; 

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook: 

Zalo: 094 221 7878 - Facebook: Viva Law Firm.

Liên hệ qua Email: 

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!