Cách giải quyết khi đặt cọc mua đất đang thế chấp an toàn

Hiện nay, việc giao dịch đất đai đang diễn ra ngày càng phổ biến, đặc biệt đối với những đất đai đang được thế chấp. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, rất nhiều trường hợp người mua ham giá rẻ, không  biết rõ thực trạng của đất đai và người bán không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai đang bị thế chấp dẫn đến giao dịch bị vô hiệu. Vậy làm thế nào để đảm bảo an toàn trong việc đặt cọc mua đất đang thế chấp. Hãy cùng Luật sư tư vấn dân sự của công ty Luật TNHH VIVA giải đáp thắc mắc vấn đề Cách đặt cọc mua đất đang thế chấp an toàn  trong bài viết dưới đây:

1. Có được đặt cọc mua đất đang thế chấp hay không?

Theo quy định tại khoản 8 điều 320, khoản 4, 5 điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Như vậy, theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 về quyền của bên thế chấp:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Theo quy định trong thời gian tài sản được thế chấp, bên thế chấp sẽ bị giới hạn một số quyền nhất định đối với tài sản thế chấp. Do đó, khi mua bán đất đang thế chấp, bên mua cần phải lưu ý về sự đồng cho phép bán đất của bên nhận thế chấp hay chưa. Ngoài ra, đất đang thế chấp tại ngân hàng là tài sản có thể bán nếu được sự đồng ý của ngân hàng đang nhận thế chấp tài sản này hoặc sau khi đặt cọc bên bán phải đi trả nợ và xóa thể chấp đối với quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc đất đang thế chấp có thể đặt cọc để mua bán.

Xem thêm: Điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

2. Quy định của pháp luật về việc đặt cọc mua đất đang thế chấp

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).

Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để các bên giao kết hợp đồng mua bán đất làm thủ tục công chứng/chứng thực hợp đồng.

Pháp luật không quy định cụ thể các bên có được giao kết hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp không, nhưng trên thực tế, hợp đồng đặt cọc mua đất đang thể chấp sẽ không được công chứng, chứng thực vì bên nhận thế chấp đang giữ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Nếu bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì bản chất người nhận chuyển nhượng “thế chỗ” bên thế chấp.

Tóm lại, điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp ngoài việc đáp ứng điều kiện như trường hợp thông thường phải có thêm điều kiện là được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà

3. Luật sư tư vấn về đặt cọc mua đất đang thế chấp

Dịch vụ luật sư tư vấn Dân sự về vấn đề đặt cọc mua đất đang thế chấp, của công ty Luật TNHH VIVA tư vấn, hỗ trợ cho quý khách hàng về các công việc sau:

• Tiếp nhận hồ sơ vụ việc, xem xét hồ sơ liên quan đến nhà ở, đất đai, tư vấn các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc mà khách hàng gặp phải.
• Tư vấn khách hàng các trình tự, thủ tục, hồ sơ, hoặc hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục trên.
• Trực tiếp tham gia bào chữa, bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa.

Trên đây là tư vấn về vấn đề đặt cọc mua đất đang thế chấp của Luật sư tư vấn của Công ty Luật TNHH VIVA. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác về vấn đề trên hoặc Quý khách có nhu cầu hỗ trợ pháp lý thì để được tư vấn cụ thể và rõ ràng, Quý khách hãy liên hệ đến các địa chỉ sau đây:

Liên hệ qua Hotline:

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn;

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 096 267 4244 - Facebook: Viva Law Firm;

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!