Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã sang tên

14/09/2021 - 11:09:10 PM | 3653

Câu hỏi: Tôi và chị Lan có ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với giá chuyển nhượng là 2.800.000.000 đồng. Hợp đồng có công chứng đầy đủ. Chị Lan đã trả cho tôi 1.000.000.000 đồng, số tiền còn lại chúng tôi thỏa thuận khi nào có giấy chứng nhận sang tên chị Lan thì sẽ trả đủ cho tôi. Tuy nhiên, đến nay chị Lan đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tôi có yêu cầu chị Lan trả tiền nhưng chị Lan nhiều lần né tránh và không trả. Tôi còn được biết chị Lan thế chấp căn nhà đó. Mong quý công ty tư vấn cho tôi để giải quyết vấn đề này. Xin cảm ơn.

Để giải quyết trường hợp trên, luật sư đất đai của chúng tôi sẽ tư vấn như sau:

1. Có thể hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xét thấy giao dịch chuyển nhượng nhà đất của bạn với chị Lan là có thật, tự nguyện; tuy nhiên, các bên chỉ mới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về phần thủ tục pháp luật; nội dung chính của hợp đồng thì chưa thực hiện nên có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi ký và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì về lý thuyết, giao dịch mua bán bất động sản đã hoàn thành. Tuy nhiên, trên thực tế bên mua vẫn chưa giao đủ tiền mặc dù đã làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ, bên bán cũng chưa giao nhà và đất cho bên mua. Đây có thể được xem là chưa thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

Cơ sở tiếp theo để xét đến việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Mặc dù chị Lan đã được cấp giấy chứng nhận đối với nhà, đất này, nhưng theo Điều 168 Luật đất đai 2013 thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền, như vậy, theo quy định này thì chị Lan phải trả đủ 1,8 tỷ đồng còn lại cho bạn trước rồi mới được thực hiện quyền thế chấp nhà, đất này.

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

…”

Theo đó, bên bán có nghĩa vụ phải thực hiện hết các nghĩa vụ tài chính đối với bên mua thì mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

Trong trường hợp như tình huống nêu trên, chị Lan mới trả 01 phần (chưa đạt 50%) số tiền phải giao cho bạn, chị Lan không có ý định tiếp tục thực hiện nghĩa vụ và cũng không có khả năng thực hiện nghĩa vụ nghĩa vụ vì xét thấy có sự né tránh. Như vậy, chị Lan chưa hoàn thành về nội dung hợp đồng nên có thể bị hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc thế chấp là vi phạm.

Hơn nữa, mặc dù người mua đã bằng một cách nào đó mà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi chưa thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính thì người mua cũng không có quyền thực hiện các quyền tặng cho, thế chấp, góp vốn,... quyền sử dụng đất..

2. Khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) …”

Xét thấy, đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự nên anh/chị có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện nơi chị Lan cư trú, làm việc hoặc giữa anh/chị với chị Lan có thể thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc Tòa án giải quyết là Tòa án nơi anh/chị cư trú, làm việc (theo khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Trên đây là những tư vấn từ công ty về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có những nội dung thắc mắc hoặc gặp khó khăn gì trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đất đai có thể liên hệ đến chúng tôi thông qua các cách thức sau.

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

- Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

- Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp.Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!