Khung giá đền bù đất đai khi Nhà nước thu hồi đất

Khi đất bị thu hồi, không ít các tình trạng yêu cầu đền bù cao hơn khung giá hoặc nhận được số tiền đền bù ít hơn so với khung giá đền bù đất đai theo quy định. Bài viết dưới đây nhằm làm rõ và cập nhật những vấn đề mới nhất liên quan tới khung giá đền bù đất đai từ kinh nghiệm và kiến thức của Luật sư tư vấn đất đai tại công ty chúng tôi.

Câu hỏi: Vừa rồi tôi nhận được thông báo về việc thu hồi đất của Nhà nước đối với phần đất tôi đang sở hữu. Phần đất rất lớn cộng thêm vị trí mặt tiền nên tôi mong muốn được đền bù ở mức giá thật cao. Luật sư cho tôi hỏi nếu những điều kiện trên thì tôi có được đền bù theo khung giá cao tại năm 2021 này không?

1. Các trường hợp áp dụng khung giá đền bù đất đai khi Nhà nước thu hồi đất

Theo khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai 2013 quy định khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Tiếp đến, tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất Đai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi do Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 

Tuy nhiên, để được đền bù theo khung giá đền bù đất đai, phải đáp ứng những điều kiện được quy định bởi pháp luật. Các điều kiện này được quy định cụ thể từ Điều 75 đến Điều 81 Luật Đất đai 2013 hoặc tại những văn bản quy phạm pháp luật khác.

Ngoài ra, theo Điều 82 Luật Đất đai 2013, có những trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Tóm lại, ngoài việc đáp ứng các điều kiện cần về việc nhận đền bù theo khung giá đền bù đất đai, người có quyền sở hữu đất bị thu hồi còn phải đáp ứng các điều kiện đủ, đó là không thuộc những trường hợp không được bồi thường. 

Đồng thời, việc áp dụng khung giá đền bù đất đai được thực hiện khi người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, không phải bằng đất khác có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến khung giá đền bù đất đai

Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. 

Bên cạnh đó, theo Điều 6 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về việc xây dựng khung giá đền bù đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

Điều 112 Luật Đất đai có quy định như sau:

“Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất”

Vậy, việc định khung giá đền bù đất phải phải dựa trên những yếu tố như thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá,...và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, đặc biệt là các yếu tố xung quanh cũng góp phần tạo nên khung giá đền bù đất đai ở những khu vực nhất định.

3. Xác định khung giá đền bù đất đai

Như đã tìm hiểu ở trên, khung giá đất đền bù đất đai được quy định theo từng loại đất, từng địa phương. Cơ quan có thẩm quyền dựa theo tình hình địa phương thuộc sự quản lý của mình, đồng thời theo giá thị trường của từng loại đất, thời gian sử dụng, khu vực, yếu tố tự nhiên để ban hành những khung giá đền bù đất đai phù hợp.

Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Dựa vào những Phụ lục cụ thể ban hành tại Nghị định 96/2019/ NĐ-CP, khách hàng có thể nhắm chừng khung giá đền bù đất đai tại khu vực của mình. Cụ thể, khách hàng xác định loại đất của mình và khu vực có đất bị thu hồi và đối chiếu với bảng Phụ lục như sau:

Nhóm đất nông nghiệp:

+ Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác - Phụ lục I;

+ Khung giá đất trồng cây lâu năm - Phụ lục II;

+ Khung giá đất rừng sản xuất - Phụ lục III;

+ Khung giá đất nuôi trồng thủy sản - Phụ lục IV;

+ Khung giá đất làm muối - Phụ lục V.

Nhóm đất phi nông nghiệp:

+ Khung giá đất ở tại nông thôn - Phụ lục VI;

+ Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn - Phụ lục VII;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn - Phụ lục VIII;

+ Khung giá đất ở tại đô thị - Phụ lục IX;

+ Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị - Phụ lục X;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị - Phụ lục XI.

Trên là những cập nhật về khung giá đền bù đất đai năm 2021 mang tính tham khảo, không bao quát hết được các yếu tố xung quanh tác động đến loại đất bị thu hồi cụ thể. Vì vậy, để có cái nhìn chi tiết hơn với tình huống của quý khách, hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ từ  Luật sư tư vấn đất đai giàu kinh nghiệm. Trân trọng!

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

– Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

– Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo – Facebook:

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!

>> Danh sách văn phòng luật sư của chúng tôi:

- Văn phòng luật sư Dĩ An

- Văn phòng luật sư Bình Chánh

- Văn phòng luật sư Long Thành