Pháp luật có cho phép mua bán đất có tranh chấp hay không?

Đất đai là tài sản đặc biệt, được nhà nước quản lý chặt chẽ, bởi thế, các giao dịch đất đai phải đảm bảo đúng quy trình, quy định pháp luật. Một trong những quy định về giao dịch đất đai đó là quy định về mua bán đất có tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ trình bày quy định pháp luật có cho phép mua bán đất có tranh chấp hay không bởi Luật sư tư vấn Đất đai thông qua tình huống pháp lý cụ thể.

Câu hỏi: Tôi và ông A có giao kèo (bằng miệng) với nhau rằng ông A sẽ bán 3 thửa đất ở dưới quê của ông cho tôi để tôi cất nhà. Nhưng theo tôi tìm hiểu thì 2 trong 3 thửa đó ông A đang làm thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại xã với người khác nên tôi không biết có được mua bán đất hay không. Luật sư cho tôi hỏi có được phép mua bán đất có tranh chấp không? Nếu đất đang có tranh chấp thì làm thế nào để mua bán được? Cảm ơn Luật sư ạ.

Xem thêm: Đất đang tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận sử dụng không?

1. Thế nào là đất đang có tranh chấp?

Trước khi giao kết hợp đồng mua bán đất, một trong những điều cần lưu ý là liệu người dân có thể mua bán đất có tranh chấp hay không? Để trả lời được điều đó, ta cần phải hiểu thế nào là đất đang có tranh chấp. Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Như vậy, chỉ cần có bằng chứng chứng minh thửa đất này đang trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai (ví dụ như: có thông báo của xã về buổi hòa giải tranh chấp  đất đai, có đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đối với thửa đất đó, có thông báo thụ lý vụ án tranh chấp đất đai đối với thửa đất đó...) thì ta có thể nói đất đó đang có tranh chấp. Trong trường hợp của quý khách hàng, hai thửa đất của ông A là đất đang vướng vào tranh chấp đất đai vì đang phải làm thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại xã.

Xem thêm: Quy định pháp luật về Hòa giải tranh chấp đất đai

2. Pháp luật có cho phép mua bán đất có tranh chấp hay không?

Pháp luật đất đai hiện nay có quy định về điều kiện thực hiện quyền được mua bán đất của người sử dụng đất, theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi là điều kiện để mua bán đất đai đó là đất phải không có tranh chấp. Hay nói cách khác, pháp luật đất đai hiện nay không cho phép mua bán đất có tranh chấp.

Trong trường hợp của quý khách hàng, ông A không thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai thửa đất đang vướng vào tranh chấp cho quý khách vì vi phạm điều cấm của Luật.

Xem thêm: Những điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất (P1)

3. Rủi ro pháp lý khi mua bán đất có tranh chấp

Như đã trình bày ở mục trên, vì pháp luật đất đai nước ta yêu cầu người sử dụng đất thực hiện quyền mua bán đất phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật trong đó có điều kiện đất không có tranh chấp. Vì thế, trong trường hợp người dân vì nhiều lý do mà vẫn mua bán đất có tranh chấp thì dễ gặp phải rủi ro pháp lý đó là hợp đồng mua bán đất bị tuyên bố vô hiệu.

Hợp đồng mua bán đất ký kết khi cả hai bên đều biết đất đang tranh chấp có khả năng bị tuyên bố vô hiệu vì vi phạm điều cấm của Luật theo điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.  Theo đó, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Khi hợp đồng mua bán đất bị tuyên bố vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu không xác lập quyền và nghĩa vụ đối với hai bên, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015)

4. Làm sao để tránh mua bán đất có tranh chấp?

Để tránh trường hợp mua bán đất có tranh chấp và va phải nhiều rủi ro pháp lý phức tạp, người đi mua đất nên có một bước tìm hiểu liệu thửa đất mình dự tính mua có đang vướng phải tranh chấp đất đai hay không. Các nguồn thông tin có thể tìm hiểu về tình trạng pháp lý của một thửa đất là:

- Thông tin từ các chủ thửa đất liền kề.

- Thông tin từ Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

Khi khai thác thông tin từ Ủy ban nhân dân xã nơi có đất, người dân có thể thực hiện thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai. Ngoài ra, người dân cũng có thể khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS. (Điều 9 Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT).

Trên đây là những tư vấn pháp lý về Pháp luật có cho phép mua bán đất có tranh chấp hay không của Luật sư tư vấn pháp luật đất đai. Quý khách hàng có nhu cầu hiểu biết sâu hơn về quy định pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai, hoặc có nhu cầu soạn hồ sơ, giấy tờ khởi kiện vụ án đất đai có thể liên hệ trực tiếp đến Luật sư tư vấn Đất đai hoặc các Chuyên viên tư vấn của chúng tôi để được hướng dẫn tận tình, cụ thể.

Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư tư vấn đất đai và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua các cách thức sau:

Liên hệ theo hotline:

094 221 7878 - Ls. Trần Trọng Hiếu – Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn

096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu – Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh;

Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh;

Liên hệ qua Zalo hoặc Facebook: 

Zalo: 0944 221 7878 - Facebook: Saigon Law Office.

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com