Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

29/11/2021 - 03:11:01 AM | 721

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng thế chấp tài sản khá phổ biến, hầu như phát sinh để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính (hầu như là hợp đồng vay tiền, vay tài sản, …). Thông qua bài viết, Luật sư tư vấn đất đai sẽ nêu ra một số thông tin xoay quanh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra hướng giải quyết cho vụ tranh chấp sau.

Câu hỏi: Ông D muốn lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng A để vay tiền. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất trên thửa đất này là tài sản chung trong hôn nhân của ông với bà T. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của vợ, ông bảo đây là hợp đồng làm ăn và bà T chỉ cần ký tên rồi làm theo những gì ông D bảo là được. Sau này khi biết được sự thật, bà T muốn đòi lại quyền sử dụng đất của mình, trong khi quyền sử dụng đất hiện vẫn đang đi thế chấp ngân hàng vì ông D chưa trả xong tiền.

Vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lúc này còn hiệu lực không? Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất này giải quyết như thế nào? Bên phía Ngân hàng A có bị ảnh hưởng?

1. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản trong tình huống trên là quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ bắt đầu có hiệu lực sau khi được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng.

Lưu ý:

+ Việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất.

+ Nếu quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp đã từng được đem đi thế chấp, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lần thứ hai phải được công chứng tại nơi đã từng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu.

+ Trường hợp tổ chức hành nghề thực hiện việc công chứng cho hợp đồng thế chấp lần đầu đã chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì phải đi đến tổ chức hành nghề công chứng nơi lưu trữ lần công chứng đầu để công chứng.

Vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên đã có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được đem đi công chứng, chứng thực đúng như các quy định trên.

Xem thêm: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bị vô hiệu không?

2. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu

Ngoài ra, hình thức và nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng là điều kiện xác định hiệu lực của hợp đồng.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nếu không có đủ điều kiện về chủ thể, hoặc vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc sai về hình thức nếu luật quy định thì hợp đồng đó vô hiệu:

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do người chưa thành niên, người không có đủ năng lực hành vi dân sự, người gặp khó khăn trong nhận thức xác lập thì hợp đồng bị vô hiệu.

+ Trường hợp có sự nhầm lẫn làm cho các bên không đạt được mục đích của mình thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu.

+ Nếu người xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép phải xác lập thì hợp đồng vô hiệu.

Thông thường, nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người thì chỉ cần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có đầy đủ chữ ký của các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, đã xuất hiện sự lừa dối trong tình huống trên, cụ thể là chị T không biết mình đang ký vào hợp đồng gì mà chỉ nghe theo lời chồng. Vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất này vô hiệu do vi phạm do không đủ điều kiện về chủ thể.

3. Hậu quả khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

Trên cơ sở Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì hậu quả khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu bao gồm:

+ Nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu, thì bên nhận thế chấp phải trả lại quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các hồ sơ liên quan cho bên thế chấp. Đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất.

+ Bên thế chấp cũng có thể nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp hoặc bên thứ ba trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu có yếu tố lỗi thì bên vi phạm khiến hợp đồng vô hiệu phải bồi thường.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng trong tranh chấp có thể bị Toà án tuyên bố là vô hiệu tương đối theo yêu cầu khởi kiện của chị T. Dấu hiệu dẫn đến hợp đồng vô hiệu tương đối là do hợp đồng có sự lừa dối.

4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

+ Thủ tục hòa giải sẽ được tiến hành tại UBND cấp xã nơi có đất.

+ Trong trường hợp không hoà giải được, người muốn khởi kiện gửi đơn khởi kiện lên TAND cấp huyện nơi có đất.

Thời hạn giải quyết tranh chấp: Đối với tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc yêu cầu Toà án tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối là 03 năm.

Người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

+ Đơn khởi kiện theo mẫu.

+ Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp;

+ Giấy tờ chứng minh nhân thân của người khởi kiện;

+ Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Nếu Thẩm phán nhận thấy các bên đã cung cấp đủ các hồ sơ và chứng cứ, Thẩm phán giải quyết vụ án sẽ ban hành Quyết định đưa vụ án ra xét xử sở thẩm.

Trong tình huống này, hợp đồng có thể sẽ bị Toà án tuyên vô hiệu do có dấu hiệu lừa dối đối với các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu không kéo theo hợp đồng vay với ngân hàng A vô hiệu nếu ngân hàng A chứng minh được mình không làm sai bất kỳ bước nào trong quá trình thành lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Trên đây là một số nội dung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu bạn đang gặp thắc mắc trong việc thực hiện thủ tục công chứng hay có tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hãy để đội ngũ Luật sư tư vấn đất đai tại công ty chúng tôi hỗ trợ giúp bạn.

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

- Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

- Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp.Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!