Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Cách đây vài năm, bà S chuyển nhượng cho vợ chồng tôi mảnh đất có diện tích 400m² bao gồm nhà tình nghĩa, nhà cấp 4, cây trồng gắn liền với đất. Hợp đồng chuyển nhượng được cơ quan phường chứng thực. Giá chuyển nhượng là 303.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng thì bà S giao cho tôi quản lý căn nhà tình nghĩa 30m², nhà cấp 4 diện tích 100m² (và diện tích đất gắn liền) bà S xin ở nhờ một thời gian.

Trên cơ sở hợp đồng này, tôi đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi đã giao cho bà S 104.000.000 đồng, số tiền 199.000.000 đồng còn lại theo hợp đồng chưa giao được vì bà P (con gái bà S) không đồng ý với hợp đồng chuyển nhượng. Bà P cho rằng bản thân không biết về việc chuyển nhượng và bà S được bác sĩ kết luận bị rối loạn chức năng tuần hoàn não, hiện nay là mất năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, phiếu khám sức khỏe kết luận bà S bị trầm cảm, năng lực nhận thức điều khiển hành vi bị hạn chế và cần người giám hộ là sau khi ký hợp đồng.

Đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng tôi với bà S có hiệu lực không, bà P có thể đòi lại đất vì bà S mất năng lực hành vi dân sự không? 

1. Điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, do đó để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Theo Điều 117 BLDS 2015 thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Về hình thức của hợp đồng, trên cơ sở BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện về nội dung lẫn hình thức. Nếu một bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu. Điều này sẽ dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó. 

Xem thêm: Những điều cần lưu ý khi mua bán nhà đất

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Xét thấy, tại thời điểm chuyển nhượng đất, bà S được xem là bình thường, đủ năng lực hành vi dân sự. Đồng thời, bà S tự nguyện quyết định mọi vấn đề chuyển nhượng nên theo Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015 thì hợp đồng có hiệu lực. Ngoài ra sau thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, bà S mới được kết luận bị trầm cảm, năng lực nhận thức điều khiển hành vi bị hạn chế, cần người giám hộ và bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. 

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Theo đó, bà S thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh/chị mà không cần sự đồng ý của bà P. 

Khi bà S và anh/chị ký hợp đồng chuyển nhượng đất và được cơ quan tại phường U2 chứng thực. Như vậy, dựa theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với hợp đồng chuyển nhượng này được coi là hợp pháp vì có công chứng hoặc chứng thực. Do đó hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên đúng với quy định pháp luật. Bà P không thể yêu cầu đòi lại diện tích đất trên.

3. Trách nhiệm sau khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như phân tích ở trên, bà P không thể đòi lại diện tích đất bà S đã chuyển nhượng. Trong hợp đồng chuyển nhượng bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà tình thương, nhà cấp 4, cây cối). Hơn nữa, anh/chị đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy quyền sở hữu toàn bộ thuộc về gia đình anh/chị. 

Anh/chị có trách nhiệm thanh toán cho bà S (do bà P là người đại diện theo pháp luật) số tiền nhận  chuyển nhượng đất là 199.000.000 đồng và giá  trị cây trồng trên đất. Trong thời gian anh/chị thanh toán xong số tiền thì bà S được quyền lưu cư tại ngôi nhà cấp 4. Sau khi anh/chị thanh toán xong số tiền trên, anh/chị được sở hữu căn nhà tình nghĩa ; nhà cấp 4 và toàn bộ cây trồng trên đất.

Trên đây là sự tư vấn từ luật sư tư vấn đất đai của công ty. Để biết thêm chi tiết về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như còn gặp phải những vấn đề trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vui lòng tham khảo các bài viết khác của chúng tôi hoặc liên hệ trực tiếp để được tư vấn. Trân trọng!

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 – Ls.Trần Trọng Hiếu - Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 – Ls.Trần Trọng Hiếu - Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

- Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

- Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 094 221 7878 

Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!