Những điều cần lưu ý trước khi mua bán nhà đất (P2)

07/09/2021 - 11:09:27 PM | 1480

Giao dịch, mua bán nhà đất là loại hình hình giao dịch đặc biệt, giá trị giao dịch lớn và được nhà nước quản lý chặt chẽ. Do đó khi có nhu cầu mua bán nhà đất bạn cần tìm hiểu rõ các quy định pháp luật và quy trình mua bán nhà đất để hạn chế các rủi ro và mua bán được thuận lợi.

Để tiếp nối phần I bài viết tư vấn về Các lưu ý khi giao dịch mua bán nhà đất Luật sư công ty Luật chúng tôi sẽ đưa ra các lời khuyên để các bạn tham khảo thêm.

Trước khi giao dịch mua bán nhà đất cần:

1/ Kiểm tra tình trạng thực tế của nhà đất

lưu ý trước khi mua bán nhà đất

Kiểm tra về mặt pháp lý, hồ sơ chứng từ nhà đất tuy rất quan trọng nhưng người mua cũng không nên xem nhẹ và bỏ qua kiểm tra tình trạng thực tế của nhà đất.

Giấy chứng nhận chỉ thể hiện những gì trên nhà đất được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận. Nhà đất trên thực tế cần thể hiện đúng hiện trạng được ghi nhận trên giấy chứng nhận về diện tích, kết cấu…

Đối với nhà đất có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, nhà xưởng hoặc các công trình khác thì khi mua bán nhà đất các công trình đó phải được hoàn công và ghi nhận trên giấy chứng nhận.

Nhà chưa được hoàn công thì người mua đang mua tài sản chưa được nhà nước công nhận, hoặc tài sản đó được xây dựng trái phép, xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng.

Việc hoàn công nhà và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn đi kèm với nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, có không ít trường hợp đã công chứng hợp đồng mua bán nhà đất nhưng không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục sang tên vì nhà chưa được hoàn công.

Khi mua nhà đất bạn cần xác định mua một phần hay toàn bộ diện tích nhà đất đó. Cần phân biệt giữa việc nhận chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất (mua phần quyền) và nhận chuyển nhượng một phần diện tích (mua phần diện tích) của nhà đất trên.

Trong trường hợp nhận chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất (mua phần quyền) thì người mua sẽ đứng tên chung với người bán trên Giấy chứng nhận, thông thường hay được gọi là “sổ chung” tức bạn là đồng sở hữu nhà đất đó.

Tuy nhiên theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013: “Nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.

Trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán nhà đất này mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Như vậy, chủ sở hữu chỉ có thể bán nhà đất khi được sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại, việc này tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp khi có sự bất hòa giữa các đồng sở hữu dẫn đến chủ sở hữu không thể thực hiện các thủ tục mua bán theo đúng quy định pháp luật.

Điều 29 Luật đất đai 2013 quy định “không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Do đó trường hợp nhận chuyển nhượng phần diện tích đất (mua phần diện tích) thì bạn có thể tách thửa xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, tuy nhiên để tách thửa cần đáp ứng được diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương đó.

Tuy nhiên trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan như hiện nay, một số địa phương có các quy định quản lý rất chặt chẽ đối với việc mua bán nhà đất cho dù mua phần quyền hay phần diện tích thì đều yêu cầu có bản vẽ duyệt nội nghiệp xác định phần diện tích hoặc phải có văn bản thỏa thuận phân chia quyền sở hữu chung.

Xem thêm: Kiểm tra pháp lý trước khi mua bán nhà đất

2/ Hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất:

Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực phù hợp quy định pháp luật tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

và Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng nơi có nhà đất đó. Việc chứng thực các hợp đồng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất.

Trường hợp hợp đồng chỉ được các bên ký tay và không công chứng, chứng thực hợp thì đồng mua bán nhà đất đó có khả năng bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức hợp đồng.

Trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình hoặc nhóm nhiều người cần tuân thủ quy định tại theo Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

Hợp đồng, văn bản giao dịch nhà đất đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng, văn bản giao dịch nhà đất của chủ sở hữu là nhóm người thì phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà đất

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà đất phải có đủ các điều khoản cơ bản quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng mua bán nhà đất phải ghi rõ ràng, đầy đủ thành phần chủ thể tham gia giao dịch, đối tượng giao dịch được mô tả theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc phần diện tích mô tả theo bản vẽ, giá, phương thức thanh toán, thời điểm giao nhận nhà đất, phương thức giải quyết tranh chấp,…

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy trên đây luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi đã hướng dẫn một số lưu ý cơ bản mà bạn cần nắm được khi chuẩn bị có ý muốn mua bán nhà đất. Tuy nhiên đây chỉ là các điều cơ bản theo quy định pháp luật, cụ thể thì còn phụ thuộc vào yếu tố khác nhau. Để biết thêm chi tiết bạn vui lòng tham khảo các bài viết khác của chúng tôi hoặc liên hệ trực tiếp để được tư vấn.

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 – Ls.Trần Trọng Hiếu - Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 – Ls.Trần Trọng Hiếu - Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

- Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh;

- Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 094 221 7878

Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com