Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp được không?

23/09/2021 - 04:09:56 AM | 1545

Hiện nay, để đảm bảo nguồn vốn cho việc kinh doanh thì hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất nhằm mục đích vay vốn ngân hàng được các tổ chức, cá nhân áp dụng khá phổ biến. Tuy nhiên, điểm bất cập đáng nhắc đến là song song với vấn đề thế chấp, các tổ chức, cá nhân lại thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một chủ thể khác, gây nên những nhập nhằng về pháp lý.

Câu hỏi của khách hàng: Ông A đang thực hiện hoạt động kinh doanh đồ nội thất. Vì làm ăn khó khăn nên ông A muốn bán mảnh đất hiện ông đang ở. Được biết đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A. Nhưng qua quá trình tìm hiểu thì tôi biết rằng mảnh đất đó ông A đã thế chấp cho Ngân hàng mà ông không nói. Liệu rằng, tôi có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông A hay không? Mong nhận được sự tư vấn của luật sư tư vấn pháp luật đất đai. Xin cảm ơn

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp được không?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định. Theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Vì ông A là người sử dụng đất nên theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 ông A được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Theo đó, khi việc làm ăn khó khăn, ông A hoàn toàn có thể thể chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng để có được nguồn vốn duy trì khi đáp ứng đủ các điều kiện để tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Thực tế, một tài sản đang thế chấp thì rất khó để thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng vì sẽ dễ phát sinh những rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, việc ông A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp đó cho anh/chị thì vẫn có thể được thực hiện. Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Từ đó, chiếu theo khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Xem thêm: Mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

2. Phải làm sao để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đang thế chấp?

Về nguyên tắc tài sản thế chấp thì không được bán, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đồng ý. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

Xem thêm: Điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Trường hợp 1: Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp.

Khi ngân hàng đồng ý thì các bên có thể tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản để đảm bảo an toàn.

Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận.

Vì thực chất việc thế chấp quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Sau khi được Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bình thường.

Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trên đây là sự tư vấn của công ty với câu hỏi của anh/chị. Trên thực tế, thông thường, nếu như chưa trả được khoản vay thì hầu hết các Ngân hàng đều không cho phép bên thế chấp quyền sử dụng đất được trả lại sổ đỏ để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhằm tránh những rủi ro xảy ra. Vì vậy, khi tiến hành hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì các bên cần tìm hiểu kỹ và làm rõ ý kiến của nhau. Nếu cần sự hỗ trợ về vấn đề pháp lý này, quý anh/chị có thể liên hệ đến chúng tôi thông qua các hình thức sau.

Liên hệ qua Hotline:

094 221 7878 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

– Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;

– Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo – Facebook:

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!