Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh?

Đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh doanh là vấn đề rất nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh quan tâm trong năm 2020 và đến thời điểm hiện tại của 2021 khi nền kinh tế của nước ta bị ảnh hưởng nặng nề do sự bùng phát của dịch Covid-19. 

Chính phủ thực hiện chính sách “cách ly xã hội”, cấm các hàng quán, dịch vụ kinh doanh không thiết yếu đóng cửa nên nhiều chủ doanh nghiệp, chủ cửa hàng không có doanh thu. Do vậy, các doanh nghiệp phải thuê mặt bằng và chủ nhà thông thường sẽ thỏa thuận để tìm tiếng nói chung, thỏa thuận về giảm giá thuê hay các hình thức hỗ trợ cho doanh nghiệp để cố gắng duy trì hoạt động kinh doanh của mình. Bên cạnh đó, vẫn có nhiều trường hợp, chủ nhà cho thuê không giảm giá thuê, không trả lại tiền cọc trong trường hợp doanh nghiệp trả lại nhà dẫn đến tranh chấp giữa người thuê nhà và doanh nghiệp. Trong một số trường hợp, doanh nghiệp thuê nhà bắt buộc phải đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh doanh.

Để hỗ trợ các doanh nghiệp giải quyết các vấn đề pháp lý trên, với đội ngũ Luật sư dân sự có bề  dày kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn các thủ tục pháp lý liên quan đến việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà/ Thuê mặt bằng kinh doanh, chúng tôi đem đến cho Khách hàng các dịch vụ pháp lý hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện các thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà /Thuê mặt bằng kinh doanh do dịch Covid -19.

1. Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh doanh là gì?

Hợp đồng thuê nhà ở/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh là Hợp đồng dân sự thông dụng theo đó, bên cho thuê nhà/ bên cho thuê mặt bằng có nghĩa vụ giao nhà/giao mặt bằng cho Bên thuê nhà/ bên thuê mặt bằng sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà/ bên thuê mặt bằng có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà/thuê mặt bằng theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng thuê nhà/thuê mặt bằng cũng chính là hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định về Hợp đồng thuê tài sản, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

2. Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà/Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh doanh

Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng có đền bù. Trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng. Vì vậy, khi hợp đồng thuê được xác lập thì mỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích , trong đó, bên cho thuê chuyển giao cho bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên cho thuê một khoản tiền (tiền thuê tài sản).

Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng song vụ.Theo đó, hợp đồng sẽ làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng mà trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bộ Luật Dân sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện Hợp đồng được quy định tại Điều 428 quy định:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

4. Đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh do dịch Covid -19

Đối với trường hợp doanh nghiệp đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh do dịch Covid -19, thì doanh nghiệp cần phải lưu ý các vấn đề sau:

4.1 Để thực hiện thủ tục Đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng cần đối chiếu Hợp đồng và các trường hợp bất khả kháng xem quy định trong Hợp đồng có đưa trường hợp dịch bệnh làm căn cứ để chấm dứt Hợp đồng không.

Trước hết cần xem xét hợp đồng có quy định về điều kiện dịch bệnh thuộc trường hợp bất khả kháng không. Nếu Hợp đồng có quy định thì dựa vào quy định trong Hợp đồng để xem xét. Điều khoản bất khả kháng trong Hợp đồng thường bao gồm các quy định về điều kiện bất khả kháng, trách nhiệm thông báo và hạn chế thiệt hại, vấn đề miễn trách nhiệm và chấm dứt thỏa thuận theo Hợp đồng. Doanh nghiệp cần rà soát lại quy định bất khả kháng trong Hợp đồng để lấy căn cứ đơn phương chấm dứt Hợp đồng hoặc có những biện pháp phù hợp.

Trường hợp, trong Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh không có điều khoản bất khả kháng thì các Bên căn cứ vào quy định của Luật để thực hiện.

Theo quy định tại khoản 1  Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017  quy định “Sự kiện Bất Khả Kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được “mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

 “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện Bất Khả Kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Điều 259 luật thương mại quy định: “Bên vi phạm hợp đồng phải thông báo ngay bằng văn bản cho bên kia về trường hợp được miễn trách nhiệm và những hậu quả có thể xảy ra.

Điều 296 Luật thương mại năm 2005 quy định “Trong trường hợp Bất Khả Kháng, các bên có thể thỏa thuận kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng; nếu các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được tính thêm một thời gian bằng thời gian xảy ra trường hợp Bất Khả Kháng cộng với thời gian hợp lý để khắc phục hậu quả, nhưng không được kéo dài quá các thời hạn sau đây: (i) Năm tháng đối với hàng hoá, dịch vụ mà thời hạn giao hàng, cung ứng dịch vụ được thỏa thuận không quá mười hai tháng, kể từ khi giao kết hợp đồng; (ii) Tám tháng đối với hàng hoá, dịch vụ mà thời hạn giao hàng, cung ứng dịch vụ được thỏa thuận trên mười hai tháng, kể từ khi giao kết hợp đồng” (Điều 296, Luật thương mại).:

Theo đó, khi áp dụng sự kiện bất khả kháng cần phải xem xét kỹ các vấn đề sau:

+ Trước khi tuyên bố và thông báo cho bên còn lại đề nghị áp dụng điều khoản sự kiện Bất Khả Kháng, và trong khả năng cho phép để khắc phục thiệt hại, hạn chế ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng.

+ Xem xét lại các quy định của Hợp đồng, nếu có quy định về thời hạn thông báo trường hợp bất khả kháng thì thông báo theo thời hạn. Nếu hợp đồng không quy định thì nên thông báo trước 1 tháng để các bên chuẩn bị.

+ Hai bên thỏa thuận phương án xử lý trên tinh thần thiện chí nhất có thể để tránh làm thiệt hại cho cả hai bên. Nếu trong Hợp đồng có quy định và hai bên không thỏa thuận lại thì thực hiện theo quy định của Hợp đồng. Nếu hai bên đồng ý phương án thực hiện khác với hợp đồng thì ghi nhận theo thỏa thuận của các Bên. Nếu hai bên bằng mọi nỗ lực mà vẫn không thống nhất được phương án có phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết sẽ thông qua cơ quan có thẩm quyền.

4.2 Đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh do dịch Covid -19 nếu trong hợp đồng các bên không có quy định thì có được xem là bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng không?

Đối với vấn đề này, quan điểm chúng tôi cho rằng nếu doanh nghiệp, bên thuê nhà yêu cầu bên cho thuê nhà/Bên cho thuê mặt bằng miễn hoàn toàn tiền thuê nhà hoặc tiền thuê mặt bằng do bất khả kháng là dịch bệnh covid là không có cơ sở. Vì thanh toán tiền thuê là nghĩa vụ hợp đồng đối với bên thuê nhà/Bên thuê mặt bằng. Do vậy, bên cho thuê nhà/ bên cho thuê mặt bằng có quyền từ chối với đề nghị trên. 

Bên cạnh đó, nếu việc bên cho thuê khăng khăng giữ nguyên tiền thuê hoặc giảm giá thuê không đáng kể thì cũng không thể hiện thiện chí chia sẻ thiệt hại với bên thuê thì có thể dẫn đến rủi ro cho bên cho thuê là bên thuê vẫn sử dụng nhà/sử dụng mặt bằng mà không thanh toán cho bên cho thuê với lý do chưa thể thực hiện ngay việc thanh toán do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Trong trường hợp này, bên thuê nhà/bên thuê mặt bằng sẽ không phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng với bên cho thuê.  Ngoài ra, trong một số trường hợp, hợp đồng có quy định rõ quyền của bên thuê được “tạm dừng” thực hiện hợp đồng khi gặp sự kiện bất khả kháng nhưng không bắt buộc phải “chấm dứt” hợp đồng. Vậy, nếu bên cho thuê không thiện chí chia sẻ thiệt hại với bên thuê trong trường hợp này thì bên thuê có thể lựa chọn biện pháp tạm dừng thực hiện hợp đồng, khiến bên cho thuê sẽ bị gián đoạn nguồn thu trong thời gian tạm dừng hợp đồng.

Bên cạnh đó, bên thuê nhà/Bên thuê mặt bằng có thể căn cứ theo quy định tại điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 để yêu cầu đàm phán, ký kết lại hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi như sau:

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, Pháp luật quy định khi hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản, thì bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Việc các bên đàm phán lại hợp đồng nhằm mục đích duy trì sự cân bằng về mặt kinh tế và đảm bảo sự tiếp tục thực hiện hợp đồng, phân chia rủi ro giữa các bên, và thiết lập một cơ chế điều chỉnh hợp đồng phù hợp với lợi ích của các bên.

5. Thông tin liên hệ Luật sư tư vấn về Đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà/ Hợp đồng Thuê mặt bằng kinh cho khách hàng

Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật của chúng tôi. Quý Khách hàng hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline:

094 221 7878 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;

096 267 4244 - Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ qua Zalo - Facebook:

Zalo: 094 221 7878 – Facebook: Saigon Law Office.

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com

Luatsutronghieu@gmail.com

Rất mong nhận được sự quan tâm của quý Khách hàng.

Trân trọng!

>> Xem thêm:

- Văn phòng luật sư Bình Chánh Tp HCM

- Văn phòng luật sư tỉnh Long An

- Văn phòng luật sư Dĩ An Bình Dương